Ограничения на приобретение земли сельскохозяйственного назначения гражданами других стран

Болгарский закон о собственности и использовании сельскохозяйственных земель (от 1992 года с внесенными в 2014 году поправками) ограничивает приобретение земли сельскохозяйственного назначения для лиц определенных категорий, а именно - физических лиц и компаний - нерезидентов Европейского Союза.

В законе земля сельскохозяйственного назначения определяется как земля, предназначенная для сельскохозяйственного использования, что, само по себе, является основанием для споров. Является данный участок сельскохозяйственным или нет определяет либо административно-правовой статус участка в акте территориального зонирования, либо настоящий владелец земли. Земли сельскохозяйственного назначения также не должны быть:

  • землями, отведенными под разработку в конкретном плане территориального зонирования;
  • землями, отведенными под лесопосадки;
  • неразработанными землями.

Подраздел 3 (4) открыто разрешает покупку и владение землей сельскохозяйственного назначения иностранными гражданами и компаниями в соответствии с международными договорами, участником которых являются Болгария и соответствующее иностранное государство.

Подразделы (5) и (6), введенные в 2007 году на момент вступления Болгарии в ЕС, содержат явные оговорки для граждан Европейской экономической зоны (подраздел 4) и ее компаний (подраздел 5): для них разрешено приобретение земли сельскохозяйственного назначения.

Далее в 2014 году были внесены изменения в раздел 3, согласно которым был введен ряд ограничений на приобретение и владение землей. Ниже приведен список категорий лиц, попадающих под ограничения:

  • компании, чьими акционерами прямо или косвенно являются компании, зарегистрированные в низконалоговых юрисдикциях (данная группа повсеместно подвергается ограничениям в болгарском законодательстве);
  • компании, чьими акционерами являются физические лица или компании, не соответствующие подразделам 3 (4), (5);
  • акционерные общества с акциями на предъявителя.

Из формулировки статьи 3 закона следует, что случаи, когда сельскохозяйственная земля принадлежит компании, которая принадлежит другой компании (будь она зарегистрирована в Болгарии или в другом государстве-члене ЕЭЗ) - то такая земля может законно принадлежать данной структуре до тех пор, пока его акционеры являются либо:

  • физическими лицами;
  • любой компанией, при условии, что это компания не зарегистрирована в одной из перечисленных низконалоговых юрисдикций.

Хотя подразделы 4-6 статьи 3 выглядят скорее как список категорий лиц, которым разрешено приобретать землю сельскохозяйственного назначения, не следует трактовать его односторонне: статья 3 в целом представляет собой смесь разрешительных и, в то же время, ограничительных положений.

В следующей поправке к закону (2014 год) вводится раздел 3C (в кириллице 3В). В подразделе 1 заявлено следующее разрешающее положение: физическим лицам, которые проживают на территории Болгарии в течение 5 или более лет, разрешается приобретать сельскохозяйственные земли, равно как и юридическим лицам, зарегистрированным в Болгарии в течение 5 и более лет.

На первый взгляд, секцию 3C (1) можно было бы рассматривать как введение дополнительного фильтра или требования. Однако, становится ясно, что данная интерпретация является неверной, если учесть, что данное положение не проводит различий между гражданами Болгарии и иностранными гражданами.

Если бы секция 3C (1) была ограничением, данное положение запретило бы болгарским гражданам, не проживающим на территории Болгарии в течение 5 или более лет,  приобретать землю точно так же,  как в случае с иностранцам (в том числе иностранным гражданам-членам Европейской экономической зоны, которые, в противном случае, разрешены). Такое ограничение было бы нарушением конституционного права болгарских граждан в виде наложения необоснованного требования проживания в стране в качестве условия на право владения определенными видами имущества, а так же нарушение обязательств Болгарии перед ЕС путем введения дискриминационного положения или положений, препятствующих свободе передвижения рабочей силы, капитала и  свободе размещения (которые, таким образом, защищены). Именно поэтому данное положение, которое позволяет группам нерезидентов приобретать землю, должно трактоваться как позитивное.

В заключение, исключая какую-либо помощь, которую нерезиденты могут извлечь из статьей международных договоров, следующие категории лиц ограничены в праве на покупку болгарской земли сельскохозяйственного назначения под OUALA 1992:

  • компании, чьими акционеры прямо или косвенно являются компании, зарегистрированные в в низконалоговых юрисдикциях (статья 3 (7), (1));
  • компании, зарегистрированные в Болгарии, чьи акционеры не являются гражданами стран, входящих в Европейскую экономическую зону, если только они не соответствуют оговорке по поводу тех, кто проживает в Болгарии в течение 5 и более лет в рассматриваемый период времени;
  • граждане, не входящие в ЕЭЗ (если только они не проживают в Болгарии в течение 5 и более лет);
  • компании, выпускающие акции на предъявителя.

Для получения дополнительной информации, пожалуйста, свяжитесь с нами. Мы детально изучим ваш случай и предоставим индивидуальную юридическую консультацию.



Недавние работы:

На защите интересов компании Walt Disney

Компания Walt Disney - один из крупнейших медиа провайдеров индустрии развлечений на современном телевидении, чьи каналы транслируются по всему миру, в том числе на территории Болгарии. NBLO оказывала содействие лондонском офису Disney, в частности официальному представителю компании, в споре с болгарским агентом по продажам СМИ, который удержал значительную часть дохода от продаж, что являлось серьезным нарушением договора, который ранее был подписан обеими сторонами. Рассмотрение спора проходило в рамках Британского законодательства с вовлечением некоторых статей гражданско-процессуального кодекса Болгарии, касающихся корпоративных правоотношений, международного частного права, а так же закона о несостоятельности (банкротстве).

© New Balkans Law Office 2017